Квартира с непонятной историей
Е. обратилась с просьбой оценить риски, по предложенной ей риелтором квартире с привлечением кредитных средств по ипотеке. При этом Е. пояснила, что ее риелтор сказала, что квартира чистая, так как продавцом — В., менее года назад, она была приобретена на аукционе, так как в отношении собственницы квартиры – К. было возбуждено исполнительное производство и состоялась реализация квартиры по решению суда по долговым обязательствам К. перед банком. Риелтор также утверждала, что оспорить результаты аукциона невозможно, поэтому бояться не стоит.
Заметим, что Е. квартира понравилась и ей очень хотелось ее купить.
При анализе ситуации выяснилось, что квартира была действительно продавцом — В. куплена на аукционе. При этом сама К. в судебных заседаниях и на торгах не присутствовала, так как уже несколько лет живет в США и не планирует возвращение в Россию, зная о своих долговых обязательствах. Мы сочли необходимым ознакомиться с гражданскими делами по всем проблемам бывшей собственницы К.
Выяснилось, что на некоторых судебных заседаниях вместо К. присутствовала ее престарелая мать по доверенности. При этом банк — кредитор К., был признан банкротом, а его долг перекупил банк-истец, который и выставил квартиру на продажу. Возник вопрос о закладной – была ли она и где? Выяснить смогли только то, что при исковом производстве суда в отношении долгов, а также при судебном производстве о выставлении квартиры на аукцион, закладной не было. Да, банк мог ее и не оформить, имел право, но это делается крайне редко и по практике закладная оформляется всегда. Возник вопрос: «А могла ли К. оформить залог на данную квартиру в других банках ранее, в том числе вне России с оформлением закладной? А мог ли банк-банкрот продать закладную? Ответ — гипотетически, да. А значит, в силу действующего законодательства, в том числе и ст. 353 ГК РФ, есть реальный риск потери квартиры со стороны Е.
Хотим заметить, что риелтор, представители банка, одобрившего ипотеку, сказали Е., что ей дана консультация с позиции гипотетически возможных ситуаций и порекомендовали выходить на сделку. Утром, в день сделки, Е. позвонили со страховой компании и объявили, что они отказываются страховать ее риск потери титула собственника. С учетом того, что страховая компания рискует реальными деньгами при наступлении страхового случая, то у страховой также возникли сомнения о возможных негативных моментах и риске наступления страхового случая. Сделка не состоялась, а Е. была нам благодарна и при нашем сопровождении купила квартиру, которая ей понравилась.
